Au-delà des lois et de la fraude, il est essentiel de comprendre d'autres aspects pratiques :
- Impôt sur les biens immobiliers (IPI) : il s'agit d'une taxe annuelle de 1 % sur la valeur totale de vos propriétés qui dépasse le montant exonéré (10 190 833,00 RD $ pour 2025). L'IPI est payé en deux versements (mars et septembre). Il existe des exemptions importantes : la résidence principale d'une personne de plus de 65 ans (s'il s'agit de son seul bien) est exonérée ; les terres rurales et les maisons dont la valeur combinée ne dépasse pas le seuil ci-dessus sont également exemptées. La taxe doit être déclarée et payée à la DGII, car sans preuve d'un paiement IPI mis à jour, l'achat ne peut pas être enregistré dans le registre des titres.
- Taxe de transfert : lorsque vous achetez un bien immobilier, la DGII prélève 3 % de la valeur de vente. Ce paiement est obligatoire pour que le Registre puisse procéder à l'enregistrement de la propriété au nom de l'acheteur. Par conséquent, à la clôture, le contrat de vente doit être soumis à la DGII pour évaluation et paiement de ces 3 %.
- Frais de notaire et d'enregistrement : lorsque la vente est formalisée par un acte public devant notaire, plusieurs frais s'appliquent : par exemple, la loi 140-15 fixe 130 RD $ de frais de notaire par acte signé. Des frais réglementaires minimes supplémentaires sont également payés (par exemple, 20 RD $ pour les certificats de propriété en vertu de la loi 33-91). Le registre des titres facture des frais de service (300 RD $ ou 800 RD $, selon la région) pour traiter le dossier. Connaître ces montants et planifier les paiements en conséquence permet d'éviter les retards d'inscription.
- Documentation requise : pour transférer une propriété, vous avez besoin du titre de propriété ou d'un duplicata, de la certification IPI mise à jour et des identifiants (et RNC, le cas échéant) de l'acheteur et du vendeur. Si vous êtes marié, un certificat de mariage et la signature du conjoint doivent également être fournis sur demande. Toutes les exigences sont décrites par le registre des titres ; la fourniture d'une documentation complète accélère le processus.
- Fiducie immobilière (Loi 189-11) : pour les projets en prévente, le trust assure une protection renforcée. Ce mécanisme crée un patrimoine distinct où les fonds des acheteurs sont déposés, géré par un fiduciaire impartial. Conformément à la loi, le trust peut être créé « pour promouvoir le développement du marché immobilier » et empêcher le promoteur de faire un usage abusif des fonds. Si vous achetez en prévente, demandez la création d'une fiducie et vérifiez qu'elle est dûment enregistrée. Il s'agit d'une pratique de plus en plus courante et sûre en République dominicaine.
À Certification, nous vous recommandons de gérer chaque étape avec transparence : passez en revue les documents officiels avec la DIGEPI/DGII (tels que les preuves de paiement des impôts) et maintenez une communication claire avec les notaires et les agents autorisés. Ainsi, votre investissement sera positionné dans le cadre juridique établi, avec la tranquillité d'esprit que l'État protège vos droits de propriété.
Sources : Législation dominicaine (lois 108-05, 189-11, 140-15, 33-91), site Web du registre immobilier, DGII (IPI et droits de mutation), jurisprudence et déclarations de Pro Consumidor sur la fraude.
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